Τα τελευταία χρόνια, το ζήτημα της στέγασης έχει αναδειχθεί σε σοβαρό πρόβλημα για πολλά ελληνικά νοικοκυριά, τα οποία αναγκάζονται να διαθέτουν μεγάλο μέρος του μηνιαίου τους εισοδήματος, μειώνοντας έτσι τα διαθέσιμα χρήματα για άλλες βασικές ανάγκες. Η κατάσταση έχει επιδεινωθεί από πληθώρα παραγόντων όπως η οικονομική κρίση της προηγούμενης δεκαετίας, οι μεταβολές στην αγορά ακινήτων, η αύξηση του τουρισμού, οι ξένες επενδύσεις, αλλά και οι ιστορικές ελλείψεις στη στεγαστική πολιτική της χώρας. Επιπρόσθετα, η ενεργειακή κρίση και το αυξημένο κόστος κατασκευών εντείνουν την πίεση.
Κύριες προτάσεις της μελέτης των διαΝΕΟσις και ΙΟΒΕ
Η πρόσφατη μελέτη από τη διαΝΕΟσις σε συνεργασία με το ΙΟΒΕ, υπό τον συντονισμό του καθηγητή Νίκου Βέττα, υπογραμμίζει την ανάγκη εγκαθίδρυσης ενός κεντρικού κρατικού οργανισμού υπεύθυνου για την εκτέλεση μιας Εθνικής Στρατηγικής Στέγασης. Αυτός ο φορέας θα συντονίζει μέτρα, αξιοποιώντας δημόσιες εκτάσεις, προωθώντας ανακαινίσεις και κατασκευές κατοικιών, και συνεργαζόμενος με την τοπική αυτοδιοίκηση, με παραδείγματα όπως τα πιλοτικά προγράμματα σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη.
Η μελέτη επισημαίνει επίσης την ανάγκη εφαρμογής μεταρρυθμίσεων για τη ρύθμιση των ακραίων αυξήσεων στα ενοίκια, παρέχοντας ταυτόχρονα μεγαλύτερη προστασία στους ιδιοκτήτες από ασυνέπειες. Σημαντική είναι και η οργάνωση των μέτρων βοήθειας προς τους ενοικιαστές, συμπεριλαμβανομένων επιδομάτων και επιστροφής ενοικίου. Για την αξιοποίηση των πολλών κενών κατοικιών, προτείνονται βελτιώσεις όπως αυστηρότερα όρια μισθώσεων και φορολογικά κίνητρα στους ιδιοκτήτες που προσφέρουν κατοικίες με μειωμένα ενοίκια.
Η μελέτη προτείνει επίσης επέκταση περιορισμών σε βραχυχρόνιες μισθώσεις και το πρόγραμμα Χρυσής Βίζας, ανάλογα με ανάγκες κάθε περιοχής, καθώς και έμφαση στη φοιτητική στέγαση. Άλλες προτάσεις περιλαμβάνουν την ενθάρρυνση αποκέντρωσης μέσω τηλεργασίας, νομική ρύθμιση κατοικιών σε πλειστηριασμό, απλούστευση των διαδικασιών μεταβίβασης ακινήτων, υποστήριξη για εξυγίανση μη εξυπηρετούμενων στεγαστικών δανείων, και επενδύσεις σε υποδομές μεταφορών.
Ιστορικές αιτίες και εξέλιξη
Η οικονομική ύφεση μετά το 2008 προκάλεσε σημαντικές αλλαγές στην αγορά κατοικίας, με αύξηση της ανεργίας και μείωση της ζήτησης, που οδήγησαν σε πτώση τιμών ακινήτων και μείωση της οικοδομικής δραστηριότητας. Επιπλέον, η πιστωτική ρευστότητα περιορίστηκε σημαντικά, αυξάνοντας τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια και μειώνοντας την προσφορά νέων κατοικιών.
Από το 2017, η ανάκαμψη της οικονομίας και η άνθηση του τουρισμού ενίσχυσαν τη ζήτηση, ενώ νέοι τρόποι επένδυσης ακίνητης περιουσίας, όπως οι βραχυχρόνιες μισθώσεις και η Χρυσή Βίζα, οδήγησαν σε αύξηση των τιμών, οι οποίες υπερέβησαν τον ρυθμό αύξησης των εισοδημάτων.
Τρέχουσα κατάσταση στην Ελλάδα
Σήμερα, τα νοικοκυριά στην Ελλάδα καταβάλουν αναλογικά μεγαλύτερο επίπεδο δαπανών για τη στέγαση σε σύγκριση με τον μέσο όρο της Ευρωπαϊκής Ένωσης, με το μέσο ποσοστό να αγγίζει το 35,5% του διαθέσιμου εισοδήματος, έναντι 19,2% στην ΕΕ. Αυξάνεται το ποσοστό νοικοκυριών που ξοδεύουν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους, ειδικά στις αστικές περιοχές όπου το ποσοστό αυτή αγγίζει το 29,1%, γεγονός που δείχνει τη σοβαρή οικονομική πίεση.
Παράλληλα, μεγάλο ποσοστό του πληθυσμού ζει σε συνθήκες υπερπλήρους κατοικίας, με χαμηλότερη ποιότητα στέγης κυρίως για τις φτωχότερες ομάδες. Οι ενοικιαστές υφίστανται μεγαλύτερη επιβάρυνση, καθώς έξι στα δέκα νοικοκυριά ενοικιαστών δαπανούν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους σε στέγαση. Τα μονογονεϊκά νοικοκυριά βρίσκονται σε ακόμη πιο δυσμενή θέση.
Επιρροή εξωτερικής ζήτησης και κενών κατοικιών
Οι ξένες επενδύσεις στο ελληνικό ακίνητο, που κυμαίνονται περίπου στα 2 δισ. ευρώ το 2024, και το πρόγραμμα Χρυσής Βίζας έχουν αυξήσει σημαντικά τη ζήτηση, εντείνοντας την πίεση. Επιπλέον, η εξάπλωση βραχυχρόνιων μισθώσεων μέσω πλατφορμών όπως το Airbnb έχει περιορίσει την προσφορά μακροχρόνιων μισθώσεων, αυξάνοντας τα ενοίκια και επιφέροντας δυσκολίες σε επαγγελματικές ομάδες όπως οι γιατροί και εκπαιδευτικοί.
Η χώρα διαθέτει επίσης μεγάλο αριθμό κενών κατοικιών, που φθάνει το 35% του συνόλου (περίπου 2,3 εκατομμύρια), οι οποίες όμως δεν είναι όλες διαθέσιμες ή κατοικήσιμες και έχουν διαφορετική γεωγραφική κατανομή. Η ενίσχυση της εισόδου αυτών των κατοικιών στην αγορά μακροχρόνιας ενοικίασης μπορεί να συμβάλλει στη βελτίωση της κατάστασης.
Νεότερα μέτρα και πολιτικές για τη στέγαση
Η αυξανόμενη ανάγκη για αντιμετώπιση της κρίσης οδήγησε σε αναζωπύρωση της στεγαστικής πολιτικής μετά το 2021. Δημιουργήθηκε ένα κεντρικό συντονιστικό όργανο στο Υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, ενώ θεσμοθετήθηκαν μέτρα όπως ο διπλασιασμός του ΕΝΦΙΑ στα κενά ακίνητα τραπεζών και funds, φοροελαφρύνσεις για ανακαινίσεις και ενεργειακές αναβαθμίσεις, κίνητρα για μετατροπή κατοικιών σε μακροχρόνιες μισθώσεις, όρια στη βραχυχρόνια μίσθωση και ειδικό μητρώο ΑΑΔΕ.
Επίσης, προωθούνται προγράμματα βοήθειας για ενοικιαστές, όπως η επιστροφή ενοικίου, και επιδοτήσεις επιτοκίων στεγαστικών δανείων. Αναμένεται η λειτουργία Μητρώου Παρακολούθησης Ιδιωτικού Χρέους με πιστοποιητικά φερεγγυότητας για συνεπείς ενοικιαστές, ενώ το Δημόσιο σχεδιάζει αξιοποίηση κρατικών ακινήτων για κοινωνική στέγαση.
Η συνολική εικόνα δείχνει την προσπάθεια αντιμετώπισης ενός πολύπλοκου και πιεστικού προβλήματος που επηρεάζει σημαντικά τόσο την οικονομική κατάσταση πολλών νοικοκυριών όσο και την κοινωνική συνοχή.
