Ένα κρίσιμο ερώτημα απαντά η υπ’ αριθμ. 267/2024 απόφαση του Εφετείου Αθηνών: μπορεί ένα διαμέρισμα σε πολυκατοικία που ο κανονισμός της προβλέπει αποκλειστικά χρήση κατοικίας να λειτουργήσει ως Airbnb; Η απάντηση είναι ξεκάθαρη: όχι.
Η υπόθεση
Η υπόθεση αφορούσε πολυκατοικία στην οποία κάποιοι ιδιοκτήτες είχαν παραχωρήσει τα διαμερίσματά τους σε εταιρεία βραχυχρόνιων μισθώσεων. Οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες αντέδρασαν, καταγγέλλοντας ότι ο κανονισμός του κτιρίου επιτρέπει μόνο χρήση κατοικίας.
Στην αγωγή τους τόνιζαν και τα προβλήματα που δημιουργεί η συνεχής εναλλαγή τουριστών: θόρυβος, οχλήσεις στους κοινόχρηστους χώρους, ζητήματα ασφάλειας από την κυκλοφορία των κλειδιών σε δεκάδες άγνωστους επισκέπτες.
Το σκεπτικό των δικαστών
Το Εφετείο έκρινε ότι τα Airbnb διαμερίσματα δεν αποτελούν μίσθωση κατοικίας, αλλά μίσθωση «τουριστικού τύπου», ουσιαστικά παρεμφερή με αυτή ξενοδοχείου.
Όπως αναφέρει η απόφαση:
- Η μίσθωση κατοικίας προϋποθέτει σταθερή και διαρκή εγκατάσταση.
- Η βραχυχρόνια μίσθωση είναι περιστασιακή, με συνεχείς αλλαγές επισκεπτών.
- Η υπηρεσία που παρέχεται δεν είναι η χρήση σπιτιού ως κατοικίας, αλλά η διανυκτέρευση – δηλαδή τουριστική υπηρεσία.
Συνεπώς, όταν ο κανονισμός πολυκατοικίας προβλέπει ρητά ότι τα διαμερίσματα «προορίζονται αποκλειστικά για κατοικία» και «κάθε άλλη χρήση απαγορεύεται», η λειτουργία Airbnb συνιστά παραβίαση.
Ο κανονισμός έχει τον τελευταίο λόγο
Το Δικαστήριο υπενθύμισε ότι ο κανονισμός μιας πολυκατοικίας είναι δεσμευτικός για όλους τους συνιδιοκτήτες. Μάλιστα, ακόμη κι αν ο νόμος εξομοίωσε φορολογικά τις βραχυχρόνιες μισθώσεις με τις αστικές, η πραγματικότητα είναι διαφορετική: τα Airbnb λειτουργούν ως τουριστικά καταλύματα και όχι ως κατοικίες.
Τι σημαίνει η απόφαση
Η συγκεκριμένη κρίση έχει ιδιαίτερη σημασία, καθώς:
- Δίνει «όπλο» στους συνιδιοκτήτες που αντιδρούν στη λειτουργία Airbnb στην πολυκατοικία τους.
- Υποχρεώνει όσους επενδύουν σε τέτοιες μισθώσεις να ελέγχουν πρώτα τον κανονισμό του κτιρίου.
- Ανοίγει τον δρόμο για νέες προσφυγές, ειδικά σε περιοχές με έντονη τουριστική δραστηριότητα.
Συμπέρασμα
Με απλά λόγια, το Εφετείο Αθηνών έκρινε ότι:
- Τα Airbnb δεν είναι μισθώσεις κατοικίας.
- Εφόσον ο κανονισμός μιας πολυκατοικίας επιτρέπει μόνο χρήση κατοικίας, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις απαγορεύονται.
Πρόκειται για μια απόφαση που αναμένεται να επηρεάσει σημαντικά την αγορά, φέρνοντας στο επίκεντρο όχι μόνο τους νόμους αλλά και την εσωτερική «συμφωνία συμβίωσης» που έχουν υπογράψει οι ιδιοκτήτες κάθε πολυκατοικίας.
