Στις 25 Αυγούστου 2025 η Airbnb ανακοίνωσε μια σημαντική αλλαγή στο μοντέλο προμηθειών της. Το γνωστό split-fee (3% για τον ιδιοκτήτη και 14–16% για τον επισκέπτη) καταργείται για όσους χρησιμοποιούν PMS και αντικαθίσταται από το ενιαίο host-only fee 15,5% παγκοσμίως (16% στη Βραζιλία).
Τι αλλάζει ανά αγορά
- ΗΠΑ: Οι PMS διαχειριστές χάνουν εντελώς το split-fee και μεταβαίνουν στο 15,5% host-only.
- Ευρώπη & λοιπές αγορές: Η συντριπτική πλειοψηφία βρίσκεται ήδη σε ~15% host-only από το 2020/21. Τώρα ανεβαίνει στο 15,5%.
Συμπέρασμα: το κόστος διανομής αυξάνεται, αλλά τα περιθώρια κέρδους δεν χρειάζεται να μειωθούν εφόσον προσαρμοστούν οι τιμές.
Χρονοδιάγραμμα αλλαγών
| Ημερομηνία | Αλλαγή |
|---|---|
| 25 Αυγ 2025 | Νέοι PMS hosts υποχρεωτικά σε single-fee 15,5%. |
| 27 Οκτ 2025 | Μετάβαση PMS hosts παγκοσμίως σε 15,5% (16% Βραζιλία). |
| 1 Δεκ 2025 | Όσοι non-PMS hosts είχαν επιλέξει single-fee, πάνε επίσης στο 15,5%. |
Εξαιρέσεις: Συμβόλαια μέσω Airbnb Travel LLC (ξενοδοχεία). Για διαμονές 28+ νυχτών μπορεί να ισχύουν χαμηλότερα fees. Οι πολιτικές “Super Strict” προσθέτουν +2%.
Πώς να ξαναϋπολογίσετε τις τιμές σας
Για να διατηρηθεί το ίδιο καθαρό έσοδο, απαιτείται αύξηση περίπου 14,8% σε όλα τα χρεώσιμα ποσά (νυχτερινή χρέωση, καθαρισμός, extra guests, έξτρα υπηρεσίες).
| Παλιό | Νέο | Μετά το 15,5% |
|---|---|---|
| 100 € (νυχτερινή τιμή) | 114,79 € | 97 € (ίδιο payout με πριν) |
| 100 € (τέλος καθαρισμού) | 114,79 € | 97 € (ίδιο payout με πριν) |
Εναλλακτική: Αν θέλετε ο επισκέπτης να βλέπει το ίδιο τελικό ποσό με πριν, τότε η αύξηση είναι ~14,1%. Σε αυτή την περίπτωση το καθαρό payout του ιδιοκτήτη θα είναι ελαφρώς χαμηλότερο.
Επιπτώσεις για διαφορετικές κατηγορίες
- U.S. PMS Hosts: Η μεγαλύτερη αλλαγή, χάνουν το split-fee και πηγαίνουν στο 15,5%. Χρειάζεται markup ~18,3% αντί για ~3%.
- Ευρώπη & Non-U.S. PMS Hosts: Ήδη σε ~15%, ανεβαίνουν λίγο (15,5%).
- Ανεξάρτητοι / Non-PMS Hosts: Μπορούν ακόμη να μείνουν στο split-fee (3% host + 14–16% guest). Όσοι είχαν single-fee πάνε και αυτοί στο 15,5% την 1 Δεκεμβρίου.
Ανταγωνιστικότητα και εμφάνιση τιμών
Από τον Απρίλιο 2025, η Airbnb προβάλλει πάντα την τελική τιμή (χωρίς φόρους) στα αποτελέσματα αναζήτησης. Αυτό σημαίνει πως οι επισκέπτες δεν βλέπουν αν είστε σε split ή host-only μοντέλο. Η ανταγωνιστικότητα κρίνεται αποκλειστικά από το τελικό ποσό που βλέπει ο πελάτης.
Σύγκριση με ανταγωνιστές
| Πλατφόρμα | Κόστος για Host | Κόστος για Guest | Συμπέρασμα |
|---|---|---|---|
| Vrbo | 5% + 3% processing ≈ 8% | 6–15% service fee | Φθηνότερη για host, ακριβότερη για guest. |
| Booking.com | 15% base + 1–3% πληρωμές. Με Preferred: 18–20%+ | Κανένα guest fee | Ακριβότερη για host, αλλά με τεράστια προβολή. |
| Airbnb | 15,5% host-only (16% Βραζιλία) | Κανένα guest fee | Ακριβότερη απ’ ό,τι πριν, αλλά πιο «καθαρή» εμπειρία για τον επισκέπτη. |
Τι να παρακολουθείτε
- Συμπεριφορά hosts: θα προσαρμόσουν όλοι τις τιμές σωστά ή μερικώς;
- Channel mix: θα κερδίσει μερίδιο το Vrbo λόγω χαμηλότερης προμήθειας στους hosts;
- Αντίδραση επισκεπτών: θα αυξηθούν οι κρατήσεις λόγω πιο «καθαρής» τελικής τιμής στην Airbnb;
Συμπέρασμα
ΗΠΑ (PMS hosts): Μεγαλύτερη αλλαγή, χάνουν το split-fee και πάνε στο 15,5%.
Ευρώπη: Ήδη σε host-only, ανεβαίνει ελάχιστα (15 → 15,5%).
Μικροί ανεξάρτητοι hosts: Μπορούν να κρατήσουν το split-fee, εκτός αν είχαν ήδη single-fee.
Το κόστος διανομής της Airbnb αυξάνεται σημαντικά. Παρόλα αυτά, με σωστή τιμολογιακή προσαρμογή, τα καθαρά έσοδα μπορούν να παραμείνουν ίδια, ενώ ο επισκέπτης βλέπει πλέον μια απλούστερη, πιο ανταγωνιστική τελική τιμή σε σχέση με άλλες πλατφόρμες.
