Το 2023 η πόλη της Νέας Υόρκης έθεσε σε εφαρμογή τον Local Law 18 (LL18), έναν από τους αυστηρότερους κανονισμούς για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις στις Ηνωμένες Πολιτείες. Ο νόμος στόχευε να μειώσει τις πιέσεις στη στεγαστική αγορά, επαναφέροντας διαμερίσματα που χρησιμοποιούνταν ως Airbnb στη μακροχρόνια μίσθωση και, κατ’ επέκταση, να συγκρατήσει τα ενοίκια. Ωστόσο, δύο χρόνια αργότερα, τα αποτελέσματα δείχνουν ότι οι στόχοι δεν επιτεύχθηκαν – σε ορισμένες περιπτώσεις μάλιστα τα προβλήματα εντάθηκαν.
Τι προέβλεπε ο νόμος
- Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις (κάτω των 30 ημερών) επιτρέπονται μόνο εφόσον ο οικοδεσπότης διαμένει στο ακίνητο κατά τη διάρκεια της κράτησης.
- Επιτρέπεται η φιλοξενία έως δύο ατόμων.
- Απαγορεύεται η μίσθωση ολόκληρου διαμερίσματος για λιγότερες από 30 ημέρες.
- Όλοι οι οικοδεσπότες πρέπει να εγγράφονται σε μητρώο του Δήμου και να λάβουν έγκριση.
- Οι πλατφόρμες (Airbnb, VRBO κ.λπ.) υποχρεούνται να απορρίπτουν κρατήσεις για μη καταχωρημένα ακίνητα.
Στην πράξη, ο νόμος οδήγησε σε μαζική μείωση του αριθμού των ενεργών καταχωρήσεων, με τις μισθώσεις μικρής διάρκειας να υποχωρούν κατά 80-90% μέσα σε λίγους μήνες (AirDNA).
Τα αποτελέσματα στην αγορά
1. Κατάρρευση των βραχυχρόνιων καταχωρήσεων
Οι ενεργές καταχωρήσεις για λιγότερες από 30 ημέρες μειώθηκαν από περίπου 22.000 το καλοκαίρι του 2023 σε λιγότερες από 4.000 το 2024. Η συρρίκνωση αυτή έπληξε ιδιαίτερα τους μικρούς οικοδεσπότες που βασίζονταν στο εισόδημα για την κάλυψη δανείων ή λογαριασμών.
2. Τα ενοίκια παρέμειναν υψηλά
Παρά την απόσυρση χιλιάδων καταχωρήσεων, τα ενοίκια στη Νέα Υόρκη όχι μόνο δεν μειώθηκαν, αλλά συνέχισαν να αυξάνονται. Σε πολλές περιοχές σημειώθηκε άνοδος 3-4% μέσα στο πρώτο έτος εφαρμογής του νόμου, με το μέσο ενοίκιο στο Μανχάταν να ξεπερνά τα 4.000 δολάρια. Ταυτόχρονα, τα ποσοστά κενών κατοικιών παρέμειναν αμετάβλητα γύρω στο 3,4% (NY Post).
3. Κερδισμένοι τα ξενοδοχεία
Η εφαρμογή του Local Law 18 στη Νέα Υόρκη είχε ως άμεσο αποτέλεσμα τη δραματική μείωση των καταχωρήσεων βραχυχρόνιας μίσθωσης. Το κενό που δημιουργήθηκε στην αγορά φιλοξενίας καλύφθηκε σχεδόν αποκλειστικά από τα ξενοδοχεία, τα οποία είδαν:
- αύξηση πληρότητας, καθώς ένα σημαντικό μέρος των επισκεπτών που δεν μπορούσε πλέον να βρει Airbnb στράφηκε σε ξενοδοχειακές μονάδες,
- άνοδο τιμών, καθώς η περιορισμένη προσφορά επιλογών φιλοξενίας τους έδωσε τη δυνατότητα να ανεβάσουν τα ημερήσια τιμολόγιά τους χωρίς ιδιαίτερο ανταγωνισμό.
Η εξέλιξη αυτή δημιούργησε μια νέα ανισορροπία στην τουριστική αγορά, ενισχύοντας μονομερώς τον ξενοδοχειακό κλάδο εις βάρος τόσο των ταξιδιωτών όσο και των μικροϊδιοκτητών που αποκλείστηκαν από την αγορά. Οι επισκέπτες βρέθηκαν αντιμέτωποι με υψηλότερες τιμές και λιγότερη ευελιξία, ενώ οι τοπικές κοινωνίες έχασαν σημαντικά έσοδα που προέρχονταν από την εναλλακτική μορφή φιλοξενίας.
Αν δούμε αυτό το φαινόμενο υπό το ελληνικό πρίσμα, η κατάσταση παρουσιάζει αναλογίες:
- Στην Ελλάδα, ο ξενοδοχειακός κλάδος είναι ο βασικός πολέμιος της βραχυχρόνιας μίσθωσης, υποστηρίζοντας ότι δημιουργεί στρεβλώσεις στην αγορά.
- Ωστόσο, όπως και στη Νέα Υόρκη, τα δεδομένα δείχνουν ότι ο περιορισμός των Airbnb δεν οδηγεί σε μείωση των ενοικίων, αλλά κυρίως σε ενίσχυση των ξενοδοχείων, τα οποία αποκτούν μεγαλύτερο μερίδιο και περιθώριο να αυξήσουν τις τιμές.
- Αυτό έχει ως συνέπεια να ενισχύεται ένα ολιγοπωλιακό μοντέλο φιλοξενίας, που μειώνει την ποικιλία επιλογών για τους ταξιδιώτες και περιορίζει τις ευκαιρίες εισοδήματος για τους μικροϊδιοκτήτες.
Συνεπώς, το μάθημα από τη Νέα Υόρκη είναι σαφές: όταν οι πολιτικές ρυθμίσεις σχεδιάζονται μονομερώς με γνώμονα τα συμφέροντα της ξενοδοχειακής βιομηχανίας, το τελικό αποτέλεσμα είναι η αύξηση των τιμών και η μείωση του ανταγωνισμού, χωρίς πραγματική βελτίωση για τους μόνιμους κατοίκους και τη στεγαστική κρίση.
4. Ανεπιθύμητες παρενέργειες
- Εμφανίστηκε παράνομη «μαύρη αγορά» μισθώσεων, με οικοδεσπότες να συνεχίζουν υπόγεια τη δραστηριότητά τους.
- Μικρές επιχειρήσεις σε γειτονιές εκτός Μανχάταν επηρεάστηκαν αρνητικά λόγω της μείωσης των επισκεπτών.
- Η πολιτική συζήτηση εντάθηκε, με πολλούς να ζητούν πιο ρεαλιστική και ισορροπημένη ρύθμιση.
Γιατί δεν πέτυχε η μείωση των ενοικίων;
- Περιορισμένος αντίκτυπος: Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αποτελούσαν μικρό ποσοστό του συνολικού στεγαστικού αποθέματος, άρα η αφαίρεσή τους δεν μπόρεσε να αλλάξει τις τιμές.
- Ανελαστική ζήτηση: Η ζήτηση για κατοικία στη Νέα Υόρκη παραμένει εξαιρετικά υψηλή λόγω πληθυσμού και έλλειψης νέας δόμησης.
- Μετατόπιση, όχι μείωση: Ορισμένα διαμερίσματα πέρασαν στη μακροχρόνια μίσθωση, αλλά με υψηλά μισθώματα, διατηρώντας την πίεση στην αγορά.
Συμπέρασμα
Το παράδειγμα της Νέας Υόρκης δείχνει ότι οι «απαγορεύσεις» και οι ακραίοι περιορισμοί δεν αποτελούν αποτελεσματική λύση για το στεγαστικό πρόβλημα. Αντίθετα, μπορούν να οδηγήσουν σε απώλεια εισοδημάτων για μικροϊδιοκτήτες, σε αύξηση των ξενοδοχειακών τιμών και σε διατήρηση υψηλών ενοικίων.
Η εμπειρία αυτή λειτουργεί ως μάθημα για άλλες πόλεις: χρειάζονται ισορροπημένες πολιτικές, που να προστατεύουν τη στέγη και τη διαθεσιμότητα κατοικιών, αλλά και να επιτρέπουν τη νόμιμη και ελεγχόμενη ανάπτυξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης.
