Η συζήτηση γύρω από τον πραγματικό χαρακτήρα των ακινήτων που μισθώνονται μέσω Airbnb αναζωπυρώθηκε μετά από μια πρόσφατη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας. Το ΣτΕ επέλεξε να μην ορίσει ενιαία απάντηση για το εάν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αποτελούν κατοικίες ή τουριστικά καταλύματα, μεταφέροντας την ευθύνη στους δήμους και στις Υπηρεσίες Δόμησης. Τι σημαίνει όμως αυτό στην πράξη;
Μια απόφαση που αλλάζει τα δεδομένα
Η υπόθεση αφορά κτίρια της Πλάκας τα οποία έχουν μετατραπεί σε χώρους αποκλειστικής βραχυχρόνιας μίσθωσης. Η περιοχή καλύπτεται από αυστηρούς κανόνες προστασίας, οπότε η προσφυγή της Ελληνικής Εταιρείας Περιβάλλοντος και Πολιτισμού (ΕΛΛΕΤ) έθεσε ξανά στο τραπέζι το ζήτημα της νομιμότητας αυτής της χρήσης.
Το ΣτΕ έκρινε ότι η σύντομη διάρκεια μίσθωσης δεν αρκεί για να χαρακτηριστεί ένα ακίνητο τουριστικό κατάλυμα. Τόνισε ότι η πραγματική λειτουργία του κάθε ακινήτου πρέπει να εξετάζεται ξεχωριστά, ανάλογα με τις παρεχόμενες υπηρεσίες και τον τρόπο χρήσης.
Παράλληλα, ανέβαλε την τελική απόφαση για έξι μήνες, ζητώντας από τον Δήμο Αθηναίων να ελέγξει τα επίμαχα ακίνητα και από το υπουργείο Τουρισμού να τοποθετηθεί επίσημα. Η νέα εκδίκαση έχει προγραμματιστεί για 6 Μαΐου 2026.
Οι απόψεις των ειδικών και των εμπλεκομένων
Ο καθηγητής Δικαίου Πολεοδομίας και δικηγόρος Δημήτρης Μέλισσας, που εκπροσώπησε την ΕΛΛΕΤ, θεωρεί ότι η απόφαση δημιουργεί ρήγμα στη μέχρι σήμερα νομολογία για την Πλάκα. Εκφράζει φόβους ότι, εάν όλα τα ακίνητα μετατραπούν σε Airbnb, ο κατοικιστικός χαρακτήρας της περιοχής θα κινδυνεύσει οριστικά.
Παράλληλα, τονίζει ότι η νομοθεσία για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις παραμένει ασαφής. Το οικονομικό σκέλος είναι ρυθμισμένο, όχι όμως το πολεοδομικό πλαίσιο.
Τι λέει ο Δήμος Αθηναίων
Η αντιδήμαρχος Αστικής Αναζωογόνησης, Μάρω Ευαγγελίδου, αναγνωρίζει ότι οι Υπηρεσίες Δόμησης δεν διαθέτουν την αναγκαία στελέχωση για να ελέγχουν τέτοιου είδους χρήσεις. «Πώς μπορεί η πολεοδομία να εξακριβώσει αν σε ένα Airbnb προσφέρεται πρωινό, καθαριότητα ή άλλες υπηρεσίες φιλοξενίας;» διερωτάται.
Επισημαίνει ακόμη ότι η σύγχυση μεταξύ τουριστικής και οικιστικής χρήσης δεν αφορά μόνο το Airbnb αλλά αποτελεί ευρύτερο, διαχρονικό πρόβλημα της πολεοδομικής νομοθεσίας.
Η θέση των εταιρειών βραχυχρόνιας μίσθωσης
Ο Στάθης Καρόπουλος, διευθυντής του Συνδέσμου Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης, βλέπει την απόφαση ως επιβεβαίωση ότι το Airbnb αποτελεί αστική μίσθωση. Εκφράζει όμως ανησυχία για το γεγονός ότι το υπουργείο Τουρισμού θα έχει καθοριστικό λόγο στη συνέχεια, χαρακτηρίζοντάς το συχνά «επιθετικό» απέναντι στον κλάδο.
Οι αντιδράσεις των ξενοδόχων
Ο ΣΕΤΕ υπενθυμίζει ότι μέχρι το 2019 οποιοδήποτε ακίνητο μισθωνόταν για λιγότερο από 30 ημέρες θεωρούταν αυτόματα τουριστικό κατάλυμα. Σήμερα, όπως υποστηρίζουν, πολλά Airbnb λειτουργούν σαν ξενοδοχεία χωρίς να πληρούν τις αναγκαίες προδιαγραφές, δημιουργώντας αθέμιτο ανταγωνισμό.
Τι προτείνει το υπουργείο Τουρισμού
Το υπουργείο Τουρισμού περιμένει τις οδηγίες του ΣτΕ, αλλά επισημαίνει ότι υπάρχει ήδη νέο πλαίσιο ελέγχου που δεν φαίνεται να λήφθηκε υπόψη. Η Γενική Γραμματέας Τουριστικής Πολιτικής Βάσια Κουτσούκου σημειώνει ότι αν και τα Airbnb δεν είναι ξενοδοχεία, ανήκουν ξεκάθαρα στον χώρο της φιλοξενίας και πρέπει να ρυθμίζονται ανάλογα.
Αναφέρει επίσης ότι σε πολλές ευρωπαϊκές χώρες οι περιορισμοί γίνονται αυστηρότεροι, κάτι που πιθανότατα να δούμε και στην Ελλάδα με την ολοκλήρωση του νέου Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου για τον Τουρισμό.
Συμπέρασμα
Η απόφαση του ΣτΕ δεν δίνει τελική λύση αλλά ανοίγει τον δρόμο για ουσιαστική συζήτηση γύρω από τη ρύθμιση της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Δήμοι, υπουργεία και εμπλεκόμενοι καλούνται πλέον να καθορίσουν με σαφήνεια πού τελειώνει η κατοικία και πού αρχίζει η τουριστική δραστηριότητα.
